主題報告：如何運營濱海城市
2010-07-07[摘要]7月7日《中國濱海城市房地產發展高峰論壇》在大連新世界酒店二樓舉行，岳頌東、顧云昌、朱?夫、陳勁松以及大連的房地產企業領導圍繞“在房地產新政緊密出臺的背景下，大連房地產未來的走向”這一主題展開討論。
主持人：下面有請美國波士頓國際設計集團總裁兼首席設計師朱?夫先生。
美國波士頓國際設計集團總裁兼首席設計師朱?夫
朱?夫：大家下午好，很高興很榮幸跟大家分享一下我們的研究和設計成果，同時希望我們的研究和設計成果對大連建設世界級的濱海名城有一定的借鑒作用。我叫朱儁夫，我是波士頓國際設計集團總裁兼首席設計師，過去五年我們做了比較多的濱海高端的研究和地產項目，今天我選了幾個項目供大家參考。
我選了八個和大連有借鑒意義的城市，我們也總結了濱海名城的設計原則，還通過六個案例跟大家分享一下，怎么樣創造濱海不同類型的設計業態。
世界上最重要的濱海名城之一就是邁阿密，這個位于佛羅里達最南端，靠近加勒比海，這個城市特色濱海資源非常的好，同時從佛羅里達接近一千公里的海岸線，而且是沒有污染的，作為濱海旅游度假的天堂，邁阿密南端以四星級酒店為核心，進行了高密度的發展。邁阿密已經發展成為美國南部最重要的經濟城市之一，同時邁阿密機場已經成為美國南部最大的國際機場。邁阿密外還有很長的沙灘，連著沙灘又做了很多的項目。
邁阿密的濱海岸線經過這些年的發展，已經成為非常具有活力的地區，我們說三亞設計的時候，希望能夠退后兩百米，我們看到邁阿密還有夏威夷，公共沙灘資源全是貢獻給城市。因此我們說城市規劃中間，把濱海資源作為最重要的公共資源要充分的預留出來。
我們通過這張照片可以發現，城市發展的重心往往都是逐漸走在海邊邁阿密又是很典型的特征，一千公里長的岸線，我們說這樣的資源是沒法比的，對待一千公里長的海岸線，每一地塊的設計都是經過非常嚴格的到則，根據到則來設計的。
最后一個比較特殊的濱海城市大西洋城，在美國70年代是非常有名的，在美國的東北部，大西洋城提出怎樣的借鑒意義呢？濱海酒店就是集群設計，沿著大西洋可以看到，總共有13個酒店，每一年來大西洋城旅游、觀光、度假的人超過一千萬，其實作為拉斯維加斯這樣的城市來說，賭城已經不是城市最主要的一塊，已經發展成為旅游城市。城市設計最重要的一塊，就是重要共同集群設計，尤其是以會議中心城市綜合體，濱海沿著一線海景來集群設計。
第三個很重要的城市，這個城市不是很多人知道，但是是一個極具城市特色的城市，叫做福特?朗岱爾，這個城市通過水道可以進入每一戶之間，這個對咱們國家下一步設計有很好的借鑒作用，咱們國家很多城市都在希望做游艇俱樂部，都希望填海，但是填出什么樣的形式，真正把填海結合在一起。福特?朗岱爾細化出很多水道，大量的游艇停到每一戶房子前。
福特?朗岱爾是一個重要的運河城市，和威尼斯的區別，威尼斯運河起到的城市交通通道的作用，而福特?朗岱爾是經過仔細規劃，相當于獨立私秘的交通方式。
接下來說一個非常重要的高速發展的城市就是迪拜，我很有幸能夠在迪拜從事一部分設計工作。其實迪拜的發展速度是一個奇跡，經歷過金融危機的打擊之后，迪拜又快速發展起來。1970年的迪拜就是像漁村在海邊，海洋資源完全沒有被利用起來。到了1979年迪拜還是呈現破落漁村的形象，整個海港僅僅能夠起到非常簡易交往的作用。當酋長提出來建設新迪拜，我問他的時候，任何一個好的規劃都需要兩個方面，一個是需要長時間的縝密研究，第二個就是要有強有力的持續執行力來保障。因此迪拜這個城市要發展，每年要有五件大事在新聞媒體上反復播放，這個吸引了大家的眼球。因此來說迪拜就這樣快速的發展，迪拜第一個發展重中之重就是帆船酒店，因為獨特的形象和特殊性，確實吸引了很多人不遠萬里待一下，接下來迪拜提出建世界級的金融中心，于是搞了世界最高的樓，遠遠看跟陸家嘴很像。
現在迪拜機場線看到是城市天際線，這個在十年前都是不可想象的。迪拜要建設旅游中心，它沒有石油資源，所以要建很多酒店，因為宗教的原因，所以不能太暴露，所以把市內造的非常好，就是以運河為主做的主題酒店。在新區中間建了很多高樓，這些房子基本上屬于空置的狀態，但是說明城市快速發展和蔓延，并且都是以延海洋發展的。
迪拜還建了超大規模的機場，迪拜的炒作，每一次到任何英超、世界杯看到的球場廣告就是“阿聯酋航空”。A380的頭等艙也是世界上最好的，現在迪拜機場已經成為世界上的最大的中轉港，咱們國家下一步發展，一定要好好研究填海發展，因為這個是取得土地的另一個手段。土地是奇缺的，這的確是中國的情況，咱們通過填海，迪拜提供了借鑒的作用。
迪拜填海特色在規劃中間提出一個要求，就是填海的形勢一定要極度吸引眼球，于是填成了世界島，接下來迪拜提出來打造中東的多媒體中心，因此希望實現城市的轉型。整個城市是沿著海岸線一字拉開的，同時把港口偏離了城市中心，把最好的公共海岸資源都貢獻給城市未來發展，這個是濱海城市規劃重中之重。
未來的迪拜在下一輪經濟逐漸平穩以后，還會有新的發展。像這么一個國家，和英美處于敵對的取得這樣的成績，我們擁有更好的機會，關鍵是看怎么發展。
下面一個城市就是波士頓，波士頓和大連有非常多的相似的地方，早在2000年大連的孫書記去波士頓訪問的時候，當時主要說大連與波士頓的相似形，因為大連想發展軟件業和波士頓都是一致的，當時發現一定要和波士頓學習，就是逐漸把城市中心港口分離出去，也就是把城市緊挨著最好的海景，大連是一座美麗的濱海城市，要更加進一步與大連漫長的海岸線結合再一塊，這個是最值錢的海岸資源，在下一階段城市開發、城市建設要充分考慮這一點。
我們看到波士頓海岸線，維度跟大連基本一致，海水也很冷、也很藍。一個城市很容易把十平方公里的新區填出來，我們接下來研究怎么填海，又不破壞海洋的生態。迪拜發現現在對生態造成了影響，因為是以島嶼狀態填海，畢竟一定是比較緩的坡度，因此我們在填海中間要夯實了。
最后說一個城市就是芝加哥，芝加哥并不是濱海，因為五大湖區的水量太大了，所以讓人覺得是臨海的。芝加哥在2000年發展當中留了非常大的一塊綠地做城市公園，整個最好的一部分城市濱湖用地全部作為城市公共區，我們說做城市要把最好的資源體現給公共性，這個就要很好規劃城市濱水區域。
一個城市有一個非常重要的媒介，對城市印象來說，為什么對北美城市印象那么深？那是因為美國電影反反復復在這兩個城市演，然后不停的毀滅，不停的炸，我們這些城市在好的電影出現的頻率太少了，所以城市推廣是需要有多重的媒介推廣，使更多的人關心，生活在那的人才能進一步了解自己的城市。
接下來一個城市就是悉尼，悉尼和大連有一個共性，城市的中心區和港灣是非常近的，悉尼反對做就是怎么把工業港區改造成重要的濱水區域，悉尼還有一個重要的借鑒意義就是悉尼歌劇院，重要的標志性建筑，對城市影響是巨大的。一個做的不成功的重要標志性建筑，對城市的反面作用也是巨大的。我們說城市，一直到今天從世界中間也很少有超越悉尼歌劇院對城市貢獻的，因此做城市重要標志性建筑的時候，要花更多的心思。
剛才給大家介紹了美麗的濱水城市，以及對大連有幾點很有借鑒的意義，第一就是怎么更好考慮大連港灣的作用，第二怎么取得更多可開發的土地。第三城市中心區和人們生活方式，就是怎么樣更多的機會與水相結合。
濱水城市設計發展是有它共性，世界所有城市都起源于水邊，早期的水起到運輸作用，而有了水以后，慢慢形成了城市。當工業革命以后，濱水就建了很多工廠和碼頭。一旦到了二次世界大戰，人們一登陸就可以上高速。中國很多濱水城市都是背離了海洋發展，我們今天到了新的世紀，人們重新認識了水的作用，我們就取得了新的機會來發展城市中心區，這個也是下一階段對大連值得思考的問題。
我們說城市發展還有幾點，重要的公共建筑對城市具有促進作用。選城市要做重要標志性建筑，但是對房子要非常謹慎，只有這樣才能造出優美的濱海城市，然后把濱海城市的公共資源更好的與這個城市，或者外來公眾來分享。
我們作用波士頓國際設計集團，很有幸做了一部分濱海的實踐活動。我們做這個工作主要原因，既然要高密度開發，首先沿海區要貢獻給公眾，做高密度開發就要有集群建設，同時一線海景開發，開發商希望每一戶都有海景，但是我們設計的時候，每隔一百米要有城市通廊。
第二個就是青島圣羅尼克主題社區，我們當時做了一個小的社區，當時開發商和陳董事長一起討論這個事怎么辦，我們當時提出來，既然是濱海，在山坡上做了160個大大小小的院子。
怎么把東西變廢為寶也是很值得我們思考的問題，改完了之后沒有人想到十年前的爛尾樓，已經變成三亞市中心的標志性的建筑。
一說到做好的三亞建筑，大家第一反映就是找新加坡設計師，要做泰國風格，我說既然是中國人，要做就要做中式風格。一向到中式風格，大家就想到明清時期的彩繪，尤其在漢朝的時候，中國人非常自信，那時候房子都很大氣，因為不需要很多的彩繪增加房價的貴氣程度。我們說任何一個好的項目，一定離不開很好的開發商、設計者，以及很好的設計團隊。首先開發商得認真的做品質，設計者得提供好的思想。這個項目是結合比較好的實例。
非常感謝有機會跟大家分享我們的工作成果，我們認為濱海的地區和區域應該是中國最稀缺的土地資源，我們要好好善待這些資源，爭取把濱海建設的更好，謝謝大家！