主題報告：緊湊精細 全明地下室是未來別墅的發展趨勢
2013-08-09[摘要]10年別墅節，十年別墅史。中國別墅節伴隨著別墅行業興衰起落，一路相隨，但始終不變的是對于別墅行業熱誠關懷和冷靜思索。第十屆中國別墅節北京站于8月9日啟幕，千余位業內專家學者、房企代表、機構媒體將共聚一堂，探尋中國別墅產業的可持續發展之路，剖析中國海外置業的現狀與趨勢。
10年別墅節，十年別墅史。中國別墅節伴隨著別墅行業興衰起落，一路相隨，但始終不變的是對于別墅行業熱誠關懷和冷靜思索。第十屆中國別墅節北京站于8月9日啟幕，千余位業內專家學者、房企代表、機構媒體將共聚一堂，探尋中國別墅產業的可持續發展之路，剖析中國海外置業的現狀與趨勢。美國波士頓設計集團亞太區首席執行官朱儁夫在第十屆別墅節上發表了演講。
美國波士頓設計集團亞太區首席執行官 朱?夫
為什么要住別墅，為什么選擇別墅?
別墅是人們居家生活的終極住所，每一個人都有一個別墅夢，希望有一片屬于自己的領地。住在別墅里的人有強烈的家庭歸屬感，同時別墅能夠創造全方位高品質的生活體驗?，F在別墅里可以健身，有庭院可以種花草，有自己專屬的個性化空間。在中國，別墅是特殊的住宅類的產品，更有保值增值的可能性。
目前，主流的別墅大致分為四類：歐式風格的喜聞樂見的形式，一般都是歐式的別墅，現在也興起各種風格的別墅，如度假風格、現代風格的別墅。選擇三個最近完成的項目與大家分享一下：歐式風格寧波的東錢湖御景灣項目，度假風格的三亞香水彎壹號項目，中式風格的北京某四合院改造項目。
地下室將發展為家庭生活的中心
御景灣項目是50棟背山觀湖的項目。好的別墅有一個很重要的因素是距離因素。別墅離市區最好不要太遠，15到20分鐘的車程。這個項目有一個優點是項目設計完成度非常的高，和現場服務配合的非常好，是目前為止當地非常受歡迎的一個項目。這個項目整個立面都是全石材的，我個人并不傾向于把別墅立面花特別多的錢，對別墅自身的居住品質和影響不是特別大。但是中國人為了把這個品質提上去喜歡做成全石材的，這需要引導。
別墅面積不一定要非常大，我們認為300平米左右的別墅非常符合三代人的居家生活水平，我們建議把空間串起來?，F在很多公寓都是精裝修了，精裝修的別墅逐漸會成為一個主流。精裝修有很多優點，省時省錢，也可以保證品質和質量。把很多的功能包括餐廳廚房串在一起，是交付廚房的水準。入口的門廳是非常情景化的，立面的材質都是墻紙，美國特別好的家庭里很少有在墻上都是石材的。精裝修的別墅更多是反應居家生活的需求。樓梯非常的重要，因為樓梯不僅僅是聯系的交通空間，更多的是交往的空間。 同時更衣室也非常重要，包括主衛等，是精裝修的特點。地下室是全明的，打開的，可以實現多種功能。包括現在有越來越多的人喜歡紅酒，喜歡有酒窖、SPA、健身房，30%到40%和客人聊天的時間是在地下室，所以地下室將發展成為家庭生活的中心。
這個設計的入口是兩層，全明的地方是三層，地下室非常大，200多平米，整層出售。地下室有和庭(小區網 論壇)院和相連的燒烤區、葡萄區。院子已經成為別墅的亮點，尤其是靠近中心城市的院子顯得稀缺。為什么買別墅?對我個人來說一個非常大的吸引力是周末的時候我能請幾個特別好的朋友在一塊燒烤，這就是我的夢想，為了這個夢想我一定要買一個別墅。院子情景化和生活化的設計是非常重要的，很多人可以在自己家的院子種菜，我家有一個小的菜地，不大，但是基本上不用買蔬菜了，簡單的蔬菜在自己家里就可以種，既有趣又安全。因此，別墅院子情景化是一定要關心的。
度假風格別墅 畫面構圖很重要
第二個項目是三亞的香水彎壹號，這個項目很特殊，它是三亞第一個真正沿海的別墅類項目、第二個三亞全精裝修的別墅。并且是超低的容積率，低密度。一居別墅市場反應非常的好，售價在四年前已達到一萬美元一平米。 從建筑風格來說，度假式的風格屬于度假類的別墅，這個別墅遠端是一線臨海展開的，幾把椅子，前面種了很多的棕櫚樹。好的設計展示就是一個好的畫面構圖，我要做什么，頭腦很清楚，在現場要能夠指揮工人。同時，因為朝向和窗間比做得比較合適，室內根本不用空調，只要有一個電扇就足夠了，完全滿足生活需求。選擇家具都是有針對性的，一個好的項目，如果在別墅市場上引起很大的共鳴，和完成度有關。我個人認為，中國的開發商在全世界來說開發的水準都是比較高的，完成度也很高，越來越精細，以綠城為例，品質的要求越來越高，在全世界都是領先的，美國蓋房子還是挺糙的。隨著完成度越來越高產品的出現，對市場應該會有新一輪的沖擊。
中心區老房 改造再利用是主流
第三個項目是北京的一個大的四合院改造。北京很多的四合院是非常稀缺的，但是現在處于比較破敗的狀態。四合院處于城市中心區需要修繕、整理、改造再利用，以符合所有現代的功能需求。在歐洲和美國，改造再利用是大的主流，比如荷蘭把教堂改成書店。再利用是主流，這個項目在中心城區，修繕后完全符合現代人需求。把原來的木做編號，傳統的小青瓦哪些要留的都編號。傳統的基座，裝配回去很多木頭被替換了，經過防腐的處理，刷漆。裝的時候網線，窗戶，墻體都經過了更新。窗戶更新成三層的窗戶，符合保溫節能的需求。從外面看這個房子四合院改成以后一個一個都是很樸實的，里面用很多非常好的細節在里面，這個上過新聞聯播的項目。 進去以后做了非常濃郁的竹林，做了很多個性化的空間，室內的家具，我們盡量用了清漆，我們不想做清朝的風格，想回到建筑本身的元素上。以相對偏明式的家具為主，希望做完以后在市中心很樸素，但是非常的貴氣，但不復雜。
土地稀缺 一棟一畝最合適
由于中國土地的稀缺性，別墅占地一棟一畝左右是比較合適的，中國不太適合做容積率過低的超大院子。經過我們反復研究的一畝(300平米)左右是比較合適的，有200平米左右的院子是非常好了，很舒服。
別墅在設計中5個臥室已經夠了，120到180平米，超小別墅的功能使用非常差的，房間很小達不到改善效果， 500到700平米的別墅在中國也不需要，浪費了。所以我們覺得300平米，大的350平米是比較合適的。
還有很重要的一點是，別墅精細化的設計要貫穿整個別墅，面積控制在一定的范圍之內，別墅處處精細化，人性化，充分考慮使用者的需求，和終端業主進行充分的溝通。不一定全部做石材，精裝修別墅是主流，在別墅設計的時候充分強化門廳。高端化廚房，多功能立體化，早餐廳非常重要，越來越多的人向中心化廚房發展，以家庭生活為中心，真正符合需求，把主衛，主臥的功能細化，細分，最好有一個私密化的露臺。主衛設計非常的重要，人每天有15%的時間在衛生間里，這個不僅是使用的功能更多是放松休閑的功能，所以在設計的時候充分考慮這個功能。
把地下室充分利用起來，地下室已經成為家庭生活的中心，給家庭生活帶來很多的歡樂。最后是院子，這是別墅最值錢的，朋友們聚在一塊享受生活，因為中國的院子相對較小，院子的設計一定要很人性化，細致。
總的來講，別墅的緊湊、精細、精裝、全明的地下室是未來中國別墅發展的趨勢。同時每個人的別墅夢應該是中國夢的一部分，符合中國人的需求。我們希望精細的設計，合理的空間布局，能夠很好的利用能源，這樣的別墅不一定奢華，但是一定要符合家庭需求，精耕細作會產生真正適合每一位的終極住宅。